中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        接下來你將看到:

        1. 菲律賓房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

        2. 菲律賓房地產(chǎn)投資市場的風險

        3. 給中國投資者的建議



        近三五年來,在菲律賓經(jīng)濟高速發(fā)展和中菲關(guān)系改善的大背景下,中國新中產(chǎn)群體中掀起了一股“菲律賓買房熱”。目前,中國人已經(jīng)成為菲律賓多家開發(fā)商最大的國際客戶。

        然而,很多中國投資者往往被菲律賓房地產(chǎn)誘人的投資回報率數(shù)據(jù)蒙蔽雙眼,而容易忽視這一新興市場熱火朝天表象下潛在的風險。

        筆者基于十多位業(yè)內(nèi)人士訪談及資料分析,總結(jié)了菲律賓房產(chǎn)投資的市場風險、政治風險、安全風險和一系列實操風險,并為中國投資者提供了一些投資建議。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?


        1

        菲律賓房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀



        中國人搶灘菲律賓房地產(chǎn)

        隨著近些年我國房地產(chǎn)政策收緊,房價增長趨勢普遍放緩,許多中國人已經(jīng)將房地產(chǎn)投資的目光轉(zhuǎn)向海外。海外房產(chǎn)中文平臺居外網(wǎng)指出,中國企業(yè)及個人2017年在海外地產(chǎn)上花費1197億美元,達到歷史新高,相較前一年增長18.1%,其中住宅項目大約有659億美元。

        而在傳統(tǒng)的海外置業(yè)目的地——北美和澳大利亞之外,中國人對東南亞樓市的興趣正在迅速升溫。根據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù),2019年上半年中國買家購房首選的前15個目標國中,東南亞地區(qū)共有6個國家上榜,占40%,遙遙領(lǐng)先于全球其他各個區(qū)域。居外網(wǎng)CEO羅雪欣表示:“東南亞在中國海外置業(yè)人群心目中已后來居上,成為與美澳歐并列的海外房產(chǎn)目標地。”

        究其原因,戴德梁行大中華區(qū)海外投資部亞太區(qū)董事譚晉承分析道,東南亞置業(yè)之所以受到中國人青睞,皆因東南亞有優(yōu)越的地理及價格優(yōu)勢。“相較數(shù)十小時飛到歐美及澳洲,中國到東南亞只需3-5小時的飛行距離。而且,東南亞房價整體相較歐美、澳洲及中國一線城市更便宜,使得更多的家庭可以負擔。”

        在眾多東南亞國家中,以往默默無聞的菲律賓正以高歌猛進的發(fā)展態(tài)勢,成為吸引中國買家投資房地產(chǎn)的黑馬。全球房地產(chǎn)指南指出,菲律賓已成為中國買家在東南亞第四喜愛的投資地,僅次于泰國、馬來西亞和新加坡。居外網(wǎng)統(tǒng)計表明,自2015-2018年,中國買家對菲律賓房地產(chǎn)的詢盤量[1]連年增長。2018年,中國投資者對菲律賓的詢盤量更是實現(xiàn)了200.6%的年增長率,創(chuàng)下新高。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        2017-2018年在菲律賓買房的中國買家數(shù)量季度增長 

        圖源:居外網(wǎng)


        雖然根據(jù)菲律賓法律規(guī)定,外國人在一座公寓樓中購買的物業(yè)數(shù)量,不能超過總數(shù)的40%,且不能購買土地及帶土地的物業(yè)。但這絲毫未能減弱中國買家涌入菲律賓公寓市場的熱情。

        菲律賓最大的房地產(chǎn)公司Ayala Land表示,中國人已經(jīng)成為其最大的國際客戶。2017年,其國際銷售額的49.4%來自中國買家(占總銷售額的34%),而在2016年,中國人僅占其公司國際銷售額的約10%。馬尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings總裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度,我們國際銷售的50%以上來自中國,如果沒有政策控制,這一比例可能會上升到90%。”

        居外網(wǎng)分析指出,在對菲律賓房地產(chǎn)感興趣的中國買家中,63.2%的人都是出于投資目的。另外,菲律賓房地產(chǎn)的中國買家不僅包括個人投資者,也包括大量在當?shù)貜氖虏┎市袠I(yè)的中國企業(yè)。這些中國企業(yè)進行了多筆大規(guī)模的購房交易,用于滿足其中國員工的居住需求。

        在菲律賓眾多的城市中,首都大馬尼拉區(qū)(Metro Manila)[2]是中國買家首選的置業(yè)地點。2018年,中國買家對菲律賓房產(chǎn)的全部詢盤中,大馬尼拉區(qū)的詢盤占78.5%。因此,本文也將著重分析大馬尼拉地區(qū)的房地產(chǎn)情況。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        紅色區(qū)域為“大馬尼拉區(qū)” 

        圖源:谷歌地圖



        菲律賓房地產(chǎn)吸引中國人的原因

        菲律賓之所以能在短短三五年內(nèi)吸引如此多中國投資者,其直接原因在于當?shù)胤慨a(chǎn)市場的高投資回報率。

        菲律賓中央銀行(BSP)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,菲律賓公寓住宅房價自2016年以來連年保持強勁增長。2019年第三季度,菲律賓公寓房價指數(shù)同比漲幅高達29.1%,創(chuàng)下新高。其中,首都大馬尼拉地區(qū)的漲幅更是高達33.8%。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        馬尼拉中央商務區(qū)馬卡蒂住宅地產(chǎn)價格從2010年開始穩(wěn)步增長

        數(shù)據(jù)來源:國際清算銀行


        而菲律賓房產(chǎn)的租金收益率也領(lǐng)先亞洲地區(qū)。根據(jù)全球房地產(chǎn)指南研究數(shù)據(jù),菲律賓房產(chǎn)的租金收益率約6.13%,遠高于之前大熱的柬埔寨、泰國、越南等國,而馬尼拉大都會區(qū)的平均租金收益率可達7%以上。而當?shù)胤慨a(chǎn)中介透露,博彩公司聚集的帕塞(Pasay)等區(qū)域的租金回報率甚至能夠超過10%。因此,不少中介指出,按照現(xiàn)有行情,算上房價漲幅和租金回報,投資者有望在十年左右就能基本收回本金。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        亞洲主要國家租金收益率排名 

        數(shù)據(jù)來源:全球房地產(chǎn)指南


        此外,菲律賓近年飛速增長的經(jīng)濟也給了中國投資者長期投資的信心。從2012年到2018年,菲律賓連續(xù)7年GDP增速超過6%,堪稱“東南亞經(jīng)濟黑馬”。世界銀行預測,在2021年之前,菲律賓的GDP增長率將在6.5%到6.6%之間波動,這將使該國成為亞太地區(qū)預期經(jīng)濟增長率第二高的國家。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        菲律賓2012-2018年GDP增長率 

        數(shù)據(jù)來源:世界銀行


        另外,中菲關(guān)系的改善,也是中國投資者涌入菲律賓房地產(chǎn)市場的一大契機。2016年6月杜特爾特政府上任以來,堅持發(fā)展對華友好合作關(guān)系,并大力支持“一帶一路”倡議,兩國經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展迅速,與中國攜手開創(chuàng)了中菲關(guān)系“黃金時代”。目前,中國已成為菲律賓第一大貿(mào)易伙伴。兩國政府之間的良好關(guān)系增強了中國投資者對菲律賓未來發(fā)展的信心。


        2

        菲律賓房地產(chǎn)市場投資的風險



        然而,很多中國投資者往往被誘人的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)蒙蔽雙眼,容易忽視菲律賓這一新興市場熱火朝天表象下潛在的不穩(wěn)定因素。而且,海外投資存在大量信息不對稱,往往具有不小的風險。


        市場風險

        在探討任何帶有投資屬性的市場時,一定不能忽略一個因素——支撐力。而房地產(chǎn)市場的支撐力就是剛需購買力,也就是以自住為首要條件,受價格影響較小的需求。然而,仔細比對馬尼拉房地產(chǎn)與居民支付能力后可以發(fā)現(xiàn),短期內(nèi),馬尼拉本地的剛需購買力并不足以支撐如此快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

        據(jù)具有30年菲律賓房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的雅典耀大學[3]商學院副教授Danilo Antonio分析,馬尼拉的住房市場按照價位大致可分為三個梯度:高端、中端和低端。高端住宅的房價一般在每平方米20萬比索(約2.8萬人民幣)以上,中端住宅的售價一般為每平方米12-15萬比索(1.6-2.1萬人民幣,月供可低至一兩千人民幣)。目前菲律賓房地產(chǎn)主要講的是中高端市場,這也是中國投資者普遍關(guān)注的市場。

        目前,菲律賓高端市場的潛在客戶主要是當?shù)馗呤杖肴后w和外國人(包括中國人),中端市場的潛在客戶主要是當?shù)匕最I(lǐng)、海外勞工和外國人,而大部分菲律賓普通民眾則屬于低端市場。

        但全球房地產(chǎn)指南指出,目前菲律賓房地產(chǎn)的最大需求實際上來自于支付能力極低的低端市場[4],而中端市場供過于求。其援引世界銀行分析表明,馬尼拉大都會約有27.5%的家庭(約8萬個)月均可支配收入高于34962比索(約4900元人民幣),這是能夠支付中端住宅最低月供(10500比索,約1470元人民幣)[5]所需的收入。而考慮到許多家庭已經(jīng)擁有房屋,所以世界銀行估計這些家庭中僅有10%是真正的潛在客戶。

        全球房地產(chǎn)指南進一步指出,目前菲律賓的中端住宅供應量已經(jīng)超過當?shù)貏傂枞后w的需求,很多中端公寓的購買率并不高。一位菲律賓物業(yè)管理資深人士在接受筆者采訪時說到“馬尼拉的房價太高了,絕大部分普通白領(lǐng)即使貸款也買不起房!”對此,Danilo教授也坦言,目前菲律賓房地產(chǎn)中端市場存在一定的泡沫。但他認為這是部分開發(fā)商在沒有適當考慮市場需求的情況下過度開發(fā)的結(jié)果,他對于中端市場的長期需求仍抱有樂觀的預期

        既然沒有足夠的本地剛需購買力,那為何菲律賓房地產(chǎn)能有如此迅猛的增勢?

        當?shù)胤康禺a(chǎn)分析公司Leechiu Property Consultants(LPC)指出,在過去幾年,菲律賓房地產(chǎn)市場需求的激增其實主要來自中國買家。中國買家需求的增加“持續(xù)推高菲律賓房地產(chǎn)價格”,尤其是在博彩公司聚集的馬尼拉灣地區(qū)。LPC透露,馬尼拉灣地區(qū)住宅項目中至少有70%的租戶是中國大陸人,而菲律賓人只有25%,其他外國人只有5%。

        2016年,菲律賓成為了第一個獲得離岸博彩游戲許可的亞洲國家。而該行業(yè)主要由中國運營商主導。據(jù)菲律賓《每日問詢者》2019年3月26日報道,菲律賓財政部測算,全部205家[6]離岸博彩公司約雇傭10.3萬名中國員工。

        離岸博彩業(yè)給菲律賓房地產(chǎn)帶來了強勁的房產(chǎn)需求。根據(jù)仲量聯(lián)行報告,2019年,離岸博彩公司的辦公租賃需求占馬尼拉整體租賃需求的40%以上。而為滿足大量員工的住宿需求,離岸博彩公司往往需要租賃或購買幾十上百套住房。高力國際指出,博彩從業(yè)者對住宅的需求是近年來馬尼拉住宅租賃需求和租金回報持續(xù)上漲的主要動力之一。萊坊報告指出,2019年,在菲律賓的博彩從業(yè)者每年的房租總額高達360億比索(約50億人民幣)。

        對此,債務觀察機構(gòu)惠譽指出,網(wǎng)絡博彩行業(yè)的繁榮推動房價增長的同時,也可能使銀行和房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的政策風險[7]。

        惠譽的分析并非危言聳聽。事實上,2019年8月,中國外交部要求菲律賓禁止所有形式的網(wǎng)上賭博,并呼吁展開合作,“共同應對包括在線賭博和網(wǎng)絡欺詐在內(nèi)的犯罪活動”。當月19日,菲律賓娛樂博彩公司便宣布要停止向離岸博彩運營商發(fā)放新許可。9月,菲律賓移民局以從事網(wǎng)絡犯罪逮捕了324名中國人,還以投資詐騙罪逮捕了277名中國人。盡管菲律賓目前沒有完全禁止離岸博彩業(yè)的計劃,但是并不能排除出臺相關(guān)政策的可能。

        而如果博彩行業(yè)被禁止,菲律賓的房地產(chǎn)也必將受到極大的沖擊。馬尼拉當?shù)匾晃晃飿I(yè)管理從業(yè)人士認為“一旦博彩被禁止,馬尼拉的房價和租金將會斷崖式下跌”。一位當?shù)胤康禺a(chǎn)中介也坦言,“一旦博彩行業(yè)倒了,帕塞(馬尼拉的博彩區(qū))將會變成鬼城”。



        政治風險

        盡管菲律賓政局自21世紀以來相對穩(wěn)定,但始終存在兩股歷史遺留下來的反叛力量。其一是早已被菲律賓政府宣布為非法組織的菲律賓共產(chǎn)黨;其二是菲律賓南部穆斯林地區(qū)的摩洛民族解放陣線。盡管目前這兩股力量十分微弱,但投資者也不能忽視潛在的不穩(wěn)定因素。

        此外,很多對于中菲關(guān)系歷史缺乏了解的投資者可能會忽視中菲兩國關(guān)系變化帶來的潛在風險。在時任總統(tǒng)杜特爾特上任前,菲律賓和中國的雙邊關(guān)系一直由于南海的主權(quán)爭端而持續(xù)低迷。2016年,杜特爾特就任菲律賓總統(tǒng),與其歷屆親美反華的前任不同,杜特爾特推行相對務實的外交政策,與中國保持緊密關(guān)系,中菲關(guān)系迅速回暖。

        然而,被暫時擱置的南海問題依舊是中菲兩國之間懸而未決的“定時炸彈”。在2019年五月中期選舉時,反對黨大打“反中牌”,質(zhì)疑杜特爾特刻意淡化與中國的南海主權(quán)爭議,以及中國投資帶來的債務問題等。時任總統(tǒng)杜特爾特將于2022年6月結(jié)束任期,如果之后兩國關(guān)系滑坡,在菲中國投資者將受到負面影響。例如,如果菲律賓政府限制工作簽證的發(fā)放,使得網(wǎng)絡博彩等行業(yè)的中國從業(yè)者大量減少,將直接影響到住宅市場的需求。



        安全風險

        在居外網(wǎng)《2019年投資指數(shù)排名(亞洲地區(qū))》中,菲律賓在“安全指數(shù)”方面的表現(xiàn)非常糟糕,在上榜國家/地區(qū)[8]中排名倒數(shù)第一。根據(jù)馬尼拉警方在今年1月公布的最新數(shù)據(jù),2019下半年,馬尼拉犯罪案件高達1144宗,平均每天發(fā)生6宗以上。而根據(jù)菲律賓最大的媒體ABS-CBN新聞網(wǎng)報道,由于經(jīng)濟條件普遍優(yōu)越,華人是菲律賓犯罪組織綁架和打劫的主要對象[9]。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        2019年12月10日,菲律賓警方逮捕了一名綁架了兩名中國人的菲律賓保安

        圖源:UNTV


        社區(qū)治安不僅直接關(guān)系投資者的人身安全,也將極大地影響樓盤的價值。在筆者采訪的數(shù)十位當?shù)啬贻p人中,所有人都認為社區(qū)安全是他們未來買房或者租房的重要考量因素。當?shù)匾幻薪橐餐嘎叮翱拷毭窨叩姆孔雍懿缓米猓 币虼送顿Y者在選擇樓盤時,除了了解樓盤本身配置外,也需全面考察了解周邊的治安環(huán)境。



        實操風險

        (1)中介欺騙風險

        菲律賓當?shù)刂薪榇蠖际莻€人持證上崗,而非受雇于專門的中介公司,這導致了當?shù)胤课葜薪槭袌鲷~龍混雜,不了解當?shù)厍闆r的外國投資者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律賓從事物業(yè)管理的華人告訴筆者,確實存在當?shù)厝死锰摷僦薪樽C件騙外國投資人的錢后跑路的情況。另有當?shù)啬硺I(yè)內(nèi)人士指出,地產(chǎn)界從業(yè)人員流動性很高,以往很多外國投資人當年的銷售代表已經(jīng)不知去向,找不到合適的聯(lián)絡人處理房產(chǎn)的后續(xù)問題。

        (2)樓盤爛尾風險

        期房投資者還需要注意樓盤爛尾風險。而據(jù)當?shù)囟嗝薪橥嘎叮芏嚅_發(fā)商一拿到地就開始預售,一些樓盤連銷售許可證都還沒獲得,房子就已經(jīng)售罄。然而菲律賓施工周期普遍較長,普遍存在延期交付的情況,一般需4-6年才能交房。在此期間,實力較弱的中小開發(fā)商有可能破產(chǎn),投資者將面臨巨額損失。一位當?shù)亻_發(fā)商透露“這次疫情使得很多小開發(fā)商的資金鏈瀕臨斷裂,已經(jīng)有倒閉的案例了”。


        (3)斷供風險

        前幾年,菲律賓的一些樓盤曾因低首付甚至零首付吸引了大量中國買家。不少投資者一次性購買好幾套期房,并用杠桿[10]來炒樓花[11],寄希望于付尾款前轉(zhuǎn)手獲利。然而中國投資研究機構(gòu)智谷趨勢指出,前幾年炒樓花的不一定能順利找到接盤的,2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本買樓的投機群體,都等著交房前賣樓花。

        根據(jù)菲律賓當?shù)卣咭?guī)定,一旦斷供或沒有及時繳納尾款,買家便需要繳納滯納金,超過一定時間后,房產(chǎn)將被開發(fā)商回收,投資者前期的投入也將打水漂。多名當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露,“斷供導致血本無歸”的情況不在少數(shù)。

        (4)交易稅費風險

        如前文所述,馬尼拉住宅的租金收益率可達7%以上。但該收益率數(shù)據(jù)并沒有將交易中的各項費用考慮進去。根據(jù)菲律賓法律規(guī)定,每月租金收入超過12800比索(約1800元人民幣),且年租金收入超過1919500 比索(約2.7萬元人民幣)的房東應繳納12%的增值稅。雖然大多個人房東不會主動報稅,但這筆潛在的支出依然是廣大投資者需要了解注意的。此外,房屋持有期間,房東每年還需要繳納房產(chǎn)稅,約為房子市場估值的0.2-0.4%。

        而如果投資者想轉(zhuǎn)賣獲利,交易成本也不低。如果出售的是期房,若付款進度不到25%,此時轉(zhuǎn)讓不需要交稅,但需要向開發(fā)商繳納更名費,約為10-15萬比索(約1.4-2.1萬人民幣)。若付款進度已超過25%,賣方則需繳納合計約7.5%的增值稅和印花稅。而如果出售的是現(xiàn)房,則賣家需繳納6%的資本利得稅。中介費通常也由賣家支付,約為成交額的3%。

        (5)資金出境風險

        雖然目前海外房地產(chǎn)投資形勢大熱,但事實上,國家外匯管理局已經(jīng)明確規(guī)定境內(nèi)居民個人不可以到海外買房,海外買房的申請是無法通過國家外匯管理局審批的。

        據(jù)了解,目前許多國內(nèi)投資者都是以因私旅游的名義進行購匯,然后用于海外投資。但一旦政府加強監(jiān)管,這一操作便行不通了。曾有多篇報道指出,之前國內(nèi)興起“澳洲置業(yè)熱”的時候,中國政府突然加強外匯管制,導致部分中國投資者的海外購房資金鏈斷裂,損失慘重。在菲律賓購房的投資者也需警惕類似風險。

        此外,大額資金出境用于海外購房,還可能會使投資者面臨法律制裁。國家外匯局已表示,對于過去利用分拆匯款,螞蟻搬家形式到境外購房產(chǎn)的中國公民,將依法進行外匯追回并罰款,若不能按時還回款項者,將以刑法騙匯罪論處。以2018年的一起案件為例,涉案人員唐某于2016年利用68個人的額度轉(zhuǎn)匯用于海外買房,最后唐某被罰150萬。


        3

        給中國投資者的建議



        當前菲律賓房地產(chǎn)值得投資嗎?

        對于菲律賓房地產(chǎn)是否值得入場,業(yè)內(nèi)人士各有看法。在采訪中,多名房地產(chǎn)中介認為,疫情過后,各國央行會集體“放水”來刺激經(jīng)濟,房產(chǎn)能幫助投資者抵御通脹,投資菲律賓房產(chǎn)是一個不錯的選擇。雅典耀大學商學院副教授Danilo Antonio認為,馬尼拉的高端公寓仍有很高的投資價值,而且疫情使得房價略有回調(diào),現(xiàn)在正是入手的好時機。但也有多名當?shù)刭Y深投資者認為,目前菲律賓房地產(chǎn)泡沫嚴重,已處于高位,不建議新入場者投資。



        菲律賓房地產(chǎn)適合短炒還是長期持有?

        采訪中,多位專家一致建議投資者長期持有房產(chǎn),而不建議短炒。一位地產(chǎn)分析師指出,“目前馬尼拉的市場已經(jīng)過了炒樓花的階段,現(xiàn)在已經(jīng)進入中期,不適合短炒了”。而如前文所述,馬尼拉房地產(chǎn)最突出的優(yōu)勢便在于其領(lǐng)先亞太的租金回報率。高力國際預測,2020年到2022年,馬尼拉大都會地區(qū)的平均租金還將每年增長7.5%。因此,不少業(yè)內(nèi)人士建議投資者購買現(xiàn)房或者即將交付的期房,到手后便可快速獲得租金回報,且值得長期持有。


        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        資料來源:仲量聯(lián)行全球房地產(chǎn)指南



        有何投資地段建議?

        根據(jù)多位業(yè)內(nèi)資深人士的意見,建議投資者盡量選擇市中心、學區(qū)或基建規(guī)劃沿線地區(qū)的中高端公寓。

        其中,馬卡蒂(Makati)、奧迪加斯(Ortigas)和博尼法西奧環(huán)球城(BGC)這三個區(qū)域具有較優(yōu)越的投資價值,因其均為馬尼拉的商業(yè)金融中心,聚集了許多跨國公司,交通便利,生活配套設施完備,是“菲律賓中產(chǎn)剛需盤”,具有良好的保值增值空間。

        另有某房地產(chǎn)專家認為奎松市的住宅也值得投資,因為那是大量本地中低收入群體的聚集區(qū),住房需求充足且穩(wěn)定,適合穩(wěn)健型投資者。

        此外,大部分被采訪的專家都不看好博彩區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展前景,投資者需謹慎選擇博彩區(qū)(如帕塞Pasay)的公寓。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù),2019年,在馬尼拉中央商務區(qū)租金普遍大幅上漲的情況下,帕賽市住宅月租金環(huán)比下降了20.7%。



        中介和開發(fā)商選擇方面如何避坑?

        對于不熟悉當?shù)厍闆r的中國投資者,建議選擇當?shù)刂放频拇箝_發(fā)商。品牌和機構(gòu)規(guī)模意味著品質(zhì)和誠信。尤其是對于期房投資者,建議選擇實力雄厚的開發(fā)商,降低爛尾風險。同時,知名開發(fā)商的樓盤,日后轉(zhuǎn)手或租賃也相對更容易。阿亞拉地產(chǎn)(Ayala Land)、SM地產(chǎn)(SMDC)、美嘉地產(chǎn)(Mega World)等當?shù)嘏琶笆拈_發(fā)商都是不錯的選擇。

        在中介選擇方面,投資者應要關(guān)注其專業(yè)資質(zhì)以及是否在菲律賓長期穩(wěn)定經(jīng)營。目前,當?shù)卮蠖鄶?shù)開發(fā)商都有自己的直屬團隊,服務相對正規(guī)穩(wěn)定。如果投資者能對接級別較高的工作人員,則后期服務更有保障。對于當?shù)貍€人中介,投資者可以要求其出示由菲律賓貿(mào)易與工業(yè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介從業(yè)資格證,以此來判斷其是否具有從業(yè)資質(zhì)。

        對于國內(nèi)中介公司,投資者可以要求其展示公司從業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書。此外,還可以了解其成立年份、市場規(guī)模、客戶口碑、媒體報道等信息,綜合考量后選擇適合自己的中介機構(gòu)。


        注解:

        [1] 詢盤量:指有意向的潛在客戶咨詢次數(shù)。

        [2] 大馬尼拉區(qū)即菲律賓的國家首都大區(qū),主要包括馬尼拉、馬卡蒂、卡洛甘、奎松和帕薩伊等17個市鎮(zhèn)。

        [3] 雅典耀大學,菲律賓四大名校之一,是一所創(chuàng)立于1859年的私立綜合性大學,與英美眾多高校保持長年的學術(shù)交流。

        [4] 菲律賓的低端住房需求巨大。根據(jù)菲律賓細分與住房開發(fā)商協(xié)會(SHDA)的數(shù)據(jù),在全國范圍內(nèi),住房短缺量約400萬套。其中大多數(shù)需要社會化住房,也即售價低于45萬比索(約6.2萬元人民幣)的住宅。在馬尼拉,有約30萬戶家庭居住在臨時房子里(占馬尼拉總?cè)丝诘?8.7%),居住條件很差。

        [5] 10500比索(1470元人民幣)是200萬比索(約28萬人民幣)住房貸款的最低每月還款額。

        [6] 其中,有58個運營商擁有菲律賓娛樂博彩公司發(fā)放的許可,其余的是未注冊的本地或外國公司。

        [7] 惠譽《菲律賓房地產(chǎn)價格飆升加劇銀行風險》報告。

        [8] 包括亞洲10個國家(日本、泰國、馬來西亞、新加坡、菲律賓、柬埔寨、韓國、印度、印度尼西亞、越南)及中國香港和中國臺灣地區(qū)

        [9]https://news.abscbn.com/news/07/06/19/kidnapping-of-tsinoys-gone-but-community-remains-vigilant

        [10] 杠桿,將借到的貨幣追加到用于投資的現(xiàn)有資金上。

        [11] 炒樓花,是指買家在樓盤未落成之際只交數(shù)量很少的訂金,訂下一套或多套單元,之后轉(zhuǎn)手賣給別人,套取高額訂金,從中賺取差價。



        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?

        本文作者:凌嘉鴻

        擁有北京大學菲律賓語與工商管理雙專業(yè)學位。該文基于作者在菲律賓馬尼拉雅典耀大學留學期間的實地調(diào)研。




        END





           如有興趣投稿、商務合作、或求職

        歡迎添加微信:505638092或掃碼加好友

        中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家,高收益背后有多少風險?


        推薦

        閱讀


        我們?yōu)槟鷾蕚淞?點5度的文章精選,如您感興趣,

        請點擊下方圖片鏈接。

        喜歡本篇內(nèi)容請給我們點個在看

        作者:凌嘉鴻 來源:凌嘉鴻

        本文為作者獨立觀點,不代表出海筆記立場,如若轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。
        (0)
        凌嘉鴻的頭像凌嘉鴻
        上一篇 2020年6月2日
        下一篇 2020年6月3日

        相關(guān)推薦