中國人成菲律賓房產(chǎn)最大買家，高收益背后有多少風險？

近三五年來，在菲律賓經(jīng)濟高速發(fā)展和中菲關(guān)系改善的大背景下，中國新中產(chǎn)群體中掀起了一股“菲律賓買房熱”。目前，中國人已經(jīng)成為菲律賓多家開發(fā)商最大的國際客戶。

然而，很多中國投資者往往被菲律賓房地產(chǎn)誘人的投資回報率數(shù)據(jù)蒙蔽雙眼，而容易忽視這一新興市場熱火朝天表象下潛在的風險。

筆者基于十多位業(yè)內(nèi)人士訪談及資料分析，總結(jié)了菲律賓房產(chǎn)投資的市場風險、政治風險、安全風險和一系列實操風險，并為中國投資者提供了一些投資建議。

隨著近些年我國房地產(chǎn)政策收緊，房價增長趨勢普遍放緩，許多中國人已經(jīng)將房地產(chǎn)投資的目光轉(zhuǎn)向海外。海外房產(chǎn)中文平臺居外網(wǎng)指出，中國企業(yè)及個人2017年在海外地產(chǎn)上花費1197億美元，達到歷史新高，相較前一年增長18.1%，其中住宅項目大約有659億美元。

而在傳統(tǒng)的海外置業(yè)目的地——北美和澳大利亞之外，中國人對東南亞樓市的興趣正在迅速升溫。根據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年上半年中國買家購房首選的前15個目標國中，東南亞地區(qū)共有6個國家上榜，占40%，遙遙領(lǐng)先于全球其他各個區(qū)域。居外網(wǎng)CEO羅雪欣表示：“東南亞在中國海外置業(yè)人群心目中已后來居上，成為與美澳歐并列的海外房產(chǎn)目標地。”

究其原因，戴德梁行大中華區(qū)海外投資部亞太區(qū)董事譚晉承分析道，東南亞置業(yè)之所以受到中國人青睞，皆因東南亞有優(yōu)越的地理及價格優(yōu)勢。“相較數(shù)十小時飛到歐美及澳洲，中國到東南亞只需3-5小時的飛行距離。而且，東南亞房價整體相較歐美、澳洲及中國一線城市更便宜，使得更多的家庭可以負擔。”

在眾多東南亞國家中，以往默默無聞的菲律賓正以高歌猛進的發(fā)展態(tài)勢，成為吸引中國買家投資房地產(chǎn)的黑馬。全球房地產(chǎn)指南指出，菲律賓已成為中國買家在東南亞第四喜愛的投資地，僅次于泰國、馬來西亞和新加坡。居外網(wǎng)統(tǒng)計表明，自2015-2018年，中國買家對菲律賓房地產(chǎn)的詢盤量[1]連年增長。2018年，中國投資者對菲律賓的詢盤量更是實現(xiàn)了200.6%的年增長率，創(chuàng)下新高。

2017-2018年在菲律賓買房的中國買家數(shù)量季度增長 

圖源：居外網(wǎng)

雖然根據(jù)菲律賓法律規(guī)定，外國人在一座公寓樓中購買的物業(yè)數(shù)量，不能超過總數(shù)的40%，且不能購買土地及帶土地的物業(yè)。但這絲毫未能減弱中國買家涌入菲律賓公寓市場的熱情。

菲律賓最大的房地產(chǎn)公司Ayala Land表示，中國人已經(jīng)成為其最大的國際客戶。2017年，其國際銷售額的49.4％來自中國買家（占總銷售額的34％），而在2016年，中國人僅占其公司國際銷售額的約10％。馬尼拉主要公寓建筑商DMCI Holdings總裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度，我們國際銷售的50％以上來自中國，如果沒有政策控制，這一比例可能會上升到90％。”

居外網(wǎng)分析指出，在對菲律賓房地產(chǎn)感興趣的中國買家中，63.2%的人都是出于投資目的。另外，菲律賓房地產(chǎn)的中國買家不僅包括個人投資者，也包括大量在當?shù)貜氖虏┎市袠I(yè)的中國企業(yè)。這些中國企業(yè)進行了多筆大規(guī)模的購房交易，用于滿足其中國員工的居住需求。

在菲律賓眾多的城市中，首都大馬尼拉區(qū)（Metro Manila）[2]是中國買家首選的置業(yè)地點。2018年，中國買家對菲律賓房產(chǎn)的全部詢盤中，大馬尼拉區(qū)的詢盤占78.5%。因此，本文也將著重分析大馬尼拉地區(qū)的房地產(chǎn)情況。

紅色區(qū)域為“大馬尼拉區(qū)” 

圖源：谷歌地圖

菲律賓之所以能在短短三五年內(nèi)吸引如此多中國投資者，其直接原因在于當?shù)胤慨a(chǎn)市場的高投資回報率。

菲律賓中央銀行（BSP）最新公布的數(shù)據(jù)顯示，菲律賓公寓住宅房價自2016年以來連年保持強勁增長。2019年第三季度，菲律賓公寓房價指數(shù)同比漲幅高達29.1%，創(chuàng)下新高。其中，首都大馬尼拉地區(qū)的漲幅更是高達33.8%。

馬尼拉中央商務區(qū)馬卡蒂住宅地產(chǎn)價格從2010年開始穩(wěn)步增長

數(shù)據(jù)來源：國際清算銀行

而菲律賓房產(chǎn)的租金收益率也領(lǐng)先亞洲地區(qū)。根據(jù)全球房地產(chǎn)指南研究數(shù)據(jù)，菲律賓房產(chǎn)的租金收益率約6.13%，遠高于之前大熱的柬埔寨、泰國、越南等國，而馬尼拉大都會區(qū)的平均租金收益率可達7%以上。而當?shù)胤慨a(chǎn)中介透露，博彩公司聚集的帕塞（Pasay）等區(qū)域的租金回報率甚至能夠超過10%。因此，不少中介指出，按照現(xiàn)有行情，算上房價漲幅和租金回報，投資者有望在十年左右就能基本收回本金。

亞洲主要國家租金收益率排名 

數(shù)據(jù)來源：全球房地產(chǎn)指南

此外，菲律賓近年飛速增長的經(jīng)濟也給了中國投資者長期投資的信心。從2012年到2018年，菲律賓連續(xù)7年GDP增速超過6%，堪稱“東南亞經(jīng)濟黑馬”。世界銀行預測，在2021年之前，菲律賓的GDP增長率將在6.5%到6.6%之間波動，這將使該國成為亞太地區(qū)預期經(jīng)濟增長率第二高的國家。

菲律賓2012-2018年GDP增長率 

數(shù)據(jù)來源：世界銀行

另外，中菲關(guān)系的改善，也是中國投資者涌入菲律賓房地產(chǎn)市場的一大契機。2016年6月杜特爾特政府上任以來，堅持發(fā)展對華友好合作關(guān)系，并大力支持“一帶一路”倡議，兩國經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展迅速，與中國攜手開創(chuàng)了中菲關(guān)系“黃金時代”。目前，中國已成為菲律賓第一大貿(mào)易伙伴。兩國政府之間的良好關(guān)系增強了中國投資者對菲律賓未來發(fā)展的信心。

然而，很多中國投資者往往被誘人的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)蒙蔽雙眼，容易忽視菲律賓這一新興市場熱火朝天表象下潛在的不穩(wěn)定因素。而且，海外投資存在大量信息不對稱，往往具有不小的風險。

盡管菲律賓政局自21世紀以來相對穩(wěn)定，但始終存在兩股歷史遺留下來的反叛力量。其一是早已被菲律賓政府宣布為非法組織的菲律賓共產(chǎn)黨；其二是菲律賓南部穆斯林地區(qū)的摩洛民族解放陣線。盡管目前這兩股力量十分微弱，但投資者也不能忽視潛在的不穩(wěn)定因素。

此外，很多對于中菲關(guān)系歷史缺乏了解的投資者可能會忽視中菲兩國關(guān)系變化帶來的潛在風險。在時任總統(tǒng)杜特爾特上任前，菲律賓和中國的雙邊關(guān)系一直由于南海的主權(quán)爭端而持續(xù)低迷。2016年，杜特爾特就任菲律賓總統(tǒng)，與其歷屆親美反華的前任不同，杜特爾特推行相對務實的外交政策，與中國保持緊密關(guān)系，中菲關(guān)系迅速回暖。

然而，被暫時擱置的南海問題依舊是中菲兩國之間懸而未決的“定時炸彈”。在2019年五月中期選舉時，反對黨大打“反中牌”，質(zhì)疑杜特爾特刻意淡化與中國的南海主權(quán)爭議，以及中國投資帶來的債務問題等。時任總統(tǒng)杜特爾特將于2022年6月結(jié)束任期，如果之后兩國關(guān)系滑坡，在菲中國投資者將受到負面影響。例如，如果菲律賓政府限制工作簽證的發(fā)放，使得網(wǎng)絡博彩等行業(yè)的中國從業(yè)者大量減少，將直接影響到住宅市場的需求。

在居外網(wǎng)《2019年投資指數(shù)排名（亞洲地區(qū)）》中，菲律賓在“安全指數(shù)”方面的表現(xiàn)非常糟糕，在上榜國家/地區(qū)[8]中排名倒數(shù)第一。根據(jù)馬尼拉警方在今年1月公布的最新數(shù)據(jù)，2019下半年，馬尼拉犯罪案件高達1144宗，平均每天發(fā)生6宗以上。而根據(jù)菲律賓最大的媒體ABS-CBN新聞網(wǎng)報道，由于經(jīng)濟條件普遍優(yōu)越，華人是菲律賓犯罪組織綁架和打劫的主要對象[9]。

2019年12月10日，菲律賓警方逮捕了一名綁架了兩名中國人的菲律賓保安

圖源：UNTV

社區(qū)治安不僅直接關(guān)系投資者的人身安全，也將極大地影響樓盤的價值。在筆者采訪的數(shù)十位當?shù)啬贻p人中，所有人都認為社區(qū)安全是他們未來買房或者租房的重要考量因素。當?shù)匾幻薪橐餐嘎叮翱拷毭窨叩姆孔雍懿缓米猓　币虼送顿Y者在選擇樓盤時，除了了解樓盤本身配置外，也需全面考察了解周邊的治安環(huán)境。

（1）中介欺騙風險

菲律賓當?shù)刂薪榇蠖际莻€人持證上崗，而非受雇于專門的中介公司，這導致了當?shù)胤课葜薪槭袌鲷~龍混雜，不了解當?shù)厍闆r的外國投資者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律賓從事物業(yè)管理的華人告訴筆者，確實存在當?shù)厝死锰摷僦薪樽C件騙外國投資人的錢后跑路的情況。另有當?shù)啬硺I(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)界從業(yè)人員流動性很高，以往很多外國投資人當年的銷售代表已經(jīng)不知去向，找不到合適的聯(lián)絡人處理房產(chǎn)的后續(xù)問題。

（2）樓盤爛尾風險

期房投資者還需要注意樓盤爛尾風險。而據(jù)當?shù)囟嗝薪橥嘎叮芏嚅_發(fā)商一拿到地就開始預售，一些樓盤連銷售許可證都還沒獲得，房子就已經(jīng)售罄。然而菲律賓施工周期普遍較長，普遍存在延期交付的情況，一般需4-6年才能交房。在此期間，實力較弱的中小開發(fā)商有可能破產(chǎn)，投資者將面臨巨額損失。一位當?shù)亻_發(fā)商透露“這次疫情使得很多小開發(fā)商的資金鏈瀕臨斷裂，已經(jīng)有倒閉的案例了”。

（3）斷供風險

前幾年，菲律賓的一些樓盤曾因低首付甚至零首付吸引了大量中國買家。不少投資者一次性購買好幾套期房，并用杠桿[10]來炒樓花[11]，寄希望于付尾款前轉(zhuǎn)手獲利。然而中國投資研究機構(gòu)智谷趨勢指出，前幾年炒樓花的不一定能順利找到接盤的，2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本買樓的投機群體，都等著交房前賣樓花。

根據(jù)菲律賓當?shù)卣咭?guī)定，一旦斷供或沒有及時繳納尾款，買家便需要繳納滯納金，超過一定時間后，房產(chǎn)將被開發(fā)商回收，投資者前期的投入也將打水漂。多名當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，“斷供導致血本無歸”的情況不在少數(shù)。

（4）交易稅費風險

如前文所述，馬尼拉住宅的租金收益率可達7%以上。但該收益率數(shù)據(jù)并沒有將交易中的各項費用考慮進去。根據(jù)菲律賓法律規(guī)定，每月租金收入超過12800比索（約1800元人民幣），且年租金收入超過1919500 比索（約2.7萬元人民幣）的房東應繳納12％的增值稅。雖然大多個人房東不會主動報稅，但這筆潛在的支出依然是廣大投資者需要了解注意的。此外，房屋持有期間，房東每年還需要繳納房產(chǎn)稅，約為房子市場估值的0.2-0.4%。

而如果投資者想轉(zhuǎn)賣獲利，交易成本也不低。如果出售的是期房，若付款進度不到25%，此時轉(zhuǎn)讓不需要交稅，但需要向開發(fā)商繳納更名費，約為10-15萬比索（約1.4-2.1萬人民幣）。若付款進度已超過25%，賣方則需繳納合計約7.5%的增值稅和印花稅。而如果出售的是現(xiàn)房，則賣家需繳納6%的資本利得稅。中介費通常也由賣家支付，約為成交額的3%。

（5）資金出境風險

雖然目前海外房地產(chǎn)投資形勢大熱，但事實上，國家外匯管理局已經(jīng)明確規(guī)定境內(nèi)居民個人不可以到海外買房，海外買房的申請是無法通過國家外匯管理局審批的。

據(jù)了解，目前許多國內(nèi)投資者都是以因私旅游的名義進行購匯，然后用于海外投資。但一旦政府加強監(jiān)管，這一操作便行不通了。曾有多篇報道指出，之前國內(nèi)興起“澳洲置業(yè)熱”的時候，中國政府突然加強外匯管制，導致部分中國投資者的海外購房資金鏈斷裂，損失慘重。在菲律賓購房的投資者也需警惕類似風險。

此外，大額資金出境用于海外購房，還可能會使投資者面臨法律制裁。國家外匯局已表示，對于過去利用分拆匯款，螞蟻搬家形式到境外購房產(chǎn)的中國公民，將依法進行外匯追回并罰款，若不能按時還回款項者，將以刑法騙匯罪論處。以2018年的一起案件為例，涉案人員唐某于2016年利用68個人的額度轉(zhuǎn)匯用于海外買房，最后唐某被罰150萬。

對于菲律賓房地產(chǎn)是否值得入場，業(yè)內(nèi)人士各有看法。在采訪中，多名房地產(chǎn)中介認為，疫情過后，各國央行會集體“放水”來刺激經(jīng)濟，房產(chǎn)能幫助投資者抵御通脹，投資菲律賓房產(chǎn)是一個不錯的選擇。雅典耀大學商學院副教授Danilo Antonio認為，馬尼拉的高端公寓仍有很高的投資價值，而且疫情使得房價略有回調(diào)，現(xiàn)在正是入手的好時機。但也有多名當?shù)刭Y深投資者認為，目前菲律賓房地產(chǎn)泡沫嚴重，已處于高位，不建議新入場者投資。

采訪中，多位專家一致建議投資者長期持有房產(chǎn)，而不建議短炒。一位地產(chǎn)分析師指出，“目前馬尼拉的市場已經(jīng)過了炒樓花的階段，現(xiàn)在已經(jīng)進入中期，不適合短炒了”。而如前文所述，馬尼拉房地產(chǎn)最突出的優(yōu)勢便在于其領(lǐng)先亞太的租金回報率。高力國際預測，2020年到2022年，馬尼拉大都會地區(qū)的平均租金還將每年增長7.5％。因此，不少業(yè)內(nèi)人士建議投資者購買現(xiàn)房或者即將交付的期房，到手后便可快速獲得租金回報，且值得長期持有。

資料來源：仲量聯(lián)行全球房地產(chǎn)指南

根據(jù)多位業(yè)內(nèi)資深人士的意見，建議投資者盡量選擇市中心、學區(qū)或基建規(guī)劃沿線地區(qū)的中高端公寓。

其中，馬卡蒂（Makati）、奧迪加斯（Ortigas）和博尼法西奧環(huán)球城（BGC）這三個區(qū)域具有較優(yōu)越的投資價值，因其均為馬尼拉的商業(yè)金融中心，聚集了許多跨國公司，交通便利，生活配套設施完備，是“菲律賓中產(chǎn)剛需盤”，具有良好的保值增值空間。

另有某房地產(chǎn)專家認為奎松市的住宅也值得投資，因為那是大量本地中低收入群體的聚集區(qū)，住房需求充足且穩(wěn)定，適合穩(wěn)健型投資者。

此外，大部分被采訪的專家都不看好博彩區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展前景，投資者需謹慎選擇博彩區(qū)（如帕塞Pasay）的公寓。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2019年，在馬尼拉中央商務區(qū)租金普遍大幅上漲的情況下，帕賽市住宅月租金環(huán)比下降了20.7％。

對于不熟悉當?shù)厍闆r的中國投資者，建議選擇當?shù)刂放频拇箝_發(fā)商。品牌和機構(gòu)規(guī)模意味著品質(zhì)和誠信。尤其是對于期房投資者，建議選擇實力雄厚的開發(fā)商，降低爛尾風險。同時，知名開發(fā)商的樓盤，日后轉(zhuǎn)手或租賃也相對更容易。阿亞拉地產(chǎn)（Ayala Land）、SM地產(chǎn)（SMDC）、美嘉地產(chǎn)（Mega World）等當?shù)嘏琶笆拈_發(fā)商都是不錯的選擇。

在中介選擇方面，投資者應要關(guān)注其專業(yè)資質(zhì)以及是否在菲律賓長期穩(wěn)定經(jīng)營。目前，當?shù)卮蠖鄶?shù)開發(fā)商都有自己的直屬團隊，服務相對正規(guī)穩(wěn)定。如果投資者能對接級別較高的工作人員，則后期服務更有保障。對于當?shù)貍€人中介，投資者可以要求其出示由菲律賓貿(mào)易與工業(yè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介從業(yè)資格證，以此來判斷其是否具有從業(yè)資質(zhì)。

對于國內(nèi)中介公司，投資者可以要求其展示公司從業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書。此外，還可以了解其成立年份、市場規(guī)模、客戶口碑、媒體報道等信息，綜合考量后選擇適合自己的中介機構(gòu)。

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